פסק-דין בתיק ת"א 1030-06

רקע

1. תביעה ותביעה-שכנגד, שתיהן כספיות. התובעים (להלן גם "גולן") התקשרו ביום 10/3/05 בחוזה עם הנתבעת, חברה קבלנית לבניין (להלן גם "החברה"), לשם רכישת דירת מגורים בבניין שהנתבעת בנתה בעיר רחובות. שני הצדדים מייחסים זה לזה הפרות של החוזה. בין ההפרות ראוי להזכיר כבר כעת את אלה: אי מסירת החזקה במועד על ידי החברה, ואי תשלום יתרת התמורה החוזית (אשר על פי החוזה יש לשלמה בעת מסירת החזקה) על ידי התובעים. ביום 19/12/07 ניתן פסק-דין חלקי על פי הסכם פשרה חלקי בין הצדדים שהושג בעידוד הפעיל של בית המשפט, שמטרתו היתה להביא לקיצו את המבוי הסתום ששרר עד אז כאשר הדירה שנרכשה על ידי התובעים מהנתבעת, חברה קבלנית לבניין, נותרה בלתי מאוישת והתובעים אינם מקבלים את החזקה בה, אינם משלמים את התשלום האחרון של התמורה בגינה וממשיכים להחזיק בהערת אזהרה על הדירה כך שהנתבעת אינה יכולה למכור אותה לאחרים. בפסק-הדין החלקי דלעיל נקבע בין השאר כי הנתבעת תשלים את בניית הדירה והתובעים ימצאו רוכש לדירה בגדר לוחות זמנים שנקבעו במסגרת ההסכמה, ובתום מהלך זה יבוטל החוזה שבין הצדדים והדיון יימשך לגבי ההיבטים הכספיים של הפרשה. הסכם הפשרה החלקי סיים את המבוי הסתום בכך שהדירה נמכרה לצד שלישי (מר ויזנר, להלן גם "הרוכש") והתובעים קיבלו את עיקר כספם חזרה. שני הצדדים מייחסים זה לזה גם הפרות של פסק-הדין החלקי שניתן, כאמור, על פי הסכמת הצדדים. לאחר שגישור בין הצדדים בנוגע לטענות הכספיות ההדדיות נכשל, תוקנו התביעה והתביעה-שכנגד ויש להכריע בהן.

2. בכתב התביעה המתוקן עותרים התובעים להשבה ולפיצויים כדלהלן: השבת סך השווה ל-30,000 $ לפי שער יציג של 4.31 ש"ח ל-$, שמחציתו האחת מתייחסת לסכום ששילמו התובעים עבור ביצוע השינויים בדירה כמפורט בנספח ד' לחוזה המכר שבין הצדדים (שינויים שלטענתם לא בוצעו מעולם על ידי הנתבעת), ומחציתו האחרת מתייחסת לפיצוי ששילמו התובעים לנתבעת על כך שהסך של 60,000$ לא שולם על ידם במועד שנקבע בפסק-הדין החלקי; פיצוי על ירידת ערך הדירה משום שהיא כוללת 4 חדרים ולא 5, כמובטח (לטענת התובעים), בסך השווה ל-43,500$ לפי שער יציג של 4.31 ש"ח ל-$; פיצוי בשל תשלומי ריבית שלטענת התובעים נאלצו לשאת בהם מחמת הפרות הנתבעת בסך 200,000 ש"ח; פיצוי בשל התקנת מאוורר קיר ("וונטה") בחדר שירותים בסך 5,000 ש"ח; ופיצוי על עגמת נפש בסך 200,000 ש"ח.

3. בכתב התביעה-שכנגד (המתוקן) עותרת הנתבעת (להלן גם "החברה") לחיוב התובעים לשלם לחברה סך של 353,492 ש"ח. סכום זה מורכב מסכומה של התביעה-שכנגד המקורית (526,889 ש"ח שעיקרו נובע מטענת החברה כי גולן לא שילמו את יתרת התמורה החוזית, צברו הפרשים בתשלומים שביצעו לפני כן וחייבים בתשלום עבור התקנת מונה מים ממוחשב) בהפחתת סך של 258,600 ש"ח, הפחתה המתחייבת מפסק-הדין החלקי ומביצועו, אך בתוספת של 85,203 ש"ח בגין הפרת הסכם המכר והסכם הפשרה על ידי התובעים, הפרה שלטענת החברה גרמה לחברה נזקים בסכום המצטבר הנ"ל. נזקים אלה כוללים, לטענת החברה, עלות התקנת מדרגות זמניות וקבועות בדירה, תשלומים שוטפים שהחברה נאלצה לשאת בהם לאחר שהדירה היתה מוכנה למסירה לתובעים, עמלות שהחברה נאלצה לשאת בהן בתקופה הנ"ל, עבודות חשמל שהחברה ביצעה מעבר למה שהתחייב מהסכם המכר, ואגרות רישום מקרקעין.

4. אף שבין הצדדים מחלוקות עובדתיות לרוב, אין חולק על העובדות שתפורטנה להלן. התמורה החוזית עמדה על 290,000$, כאשר התובעים טוענים שמתוך סכום זה 275,000$ הם מחיר הדירה ו-15,000$ הם עבור שינויים ושיפורים שסוכמו, אך לטענתם לא בוצעו על ידי החברה. התשלום האחרון של התמורה (האמור להשתלם עם מסירת החזקה) לא שולם על ידי התובעים, והחזקה לא נמסרה לתובעים מעולם - לא במועד החוזי (30/6/05), ולא בתום תקופת ארכת החסד הקבועה בחוזה (ביום 30/7/05). טופס 4 ניתן למבנה כולו ביום 8/8/05. התובעים העבירו לנתבעת תכנית שינויים רק ביום 11/9/05. בחוזה נכתב כי הדירה היא בת 5 חדרים + מרתף, אולם בפועל הדירה עצמה נבנתה כך שהיא מחולקת ל-4 חדרים בלבד (בתוספת למרתף).

5. על מנת לקצר בכתיבה, תובאנה העובדות הצריכות לעניין במסגרת הדיון בכל אחת מהשאלות שהצדדים מעוררים בסיכומיהם, המפורטות להלן:

א. האם בוטל הסכם המכר כדין על ידי גולן, או שאין מדובר בביטול; ושאלת אי מסירת החזקה בדירה לתובעים, גורמיה ותוצאותיה; והכל - ככל שהדברים עודם  רלבנטיים להכרעה.

ב. שאלת זכאות גולן לסעדים הנתבעים בתביעה העיקרית, לרבות גובה הנזקים הנטענים על ידי גולן.

ג. זכאות החברה לכל אחד מהסכומים הכלולים בתביעה-שכנגד, לרבות גובה הנזקים הנטענים, והכל על רקע הסכם הפרשה החלקי (ופסק הדין החלקי) וביצועו.

ביטול חוזה הרכישה טרם ההליכים המשפטיים

6. אף ששני הצדדים הקדישו לשאלה זו מקום נרחב למדי בסיכומיהם, שאלת הביטול אינה בעלת משמעות כלשהי לצורך ההכרעה בהליך כפי שהוא כיום, כלומר לאחר תיקון כתבי הטענות בעקבות פסק הדין החלקי, משום שאינה משפיעה על זכאות מי הצדדים לאיזה מהסעדים שכל אחד מהם עותר לקבלתם. כזכור, במסגרת ביצוע הסכם הפשרה החלקי ופסק הדין החלקי שניתן בעקבותיו, בוטל חוזה הרכישה ממילא. על כן אין צורך להכריע בשאלה זו.

אי מסירת החזקה במועד - סיבות ותוצאות

7. כאמור לעיל, אין חולק שהחזקה לא נמסרה במועד החוזי (30/6/05), ואף לא בתום תקופת הארכה האוטומטית בת 30 הימים הקבועה בחוזה, כלומר ביום 30/7/05. גם אין חולק שבמועדים אלו לא ניתן היה למסור את החזקה. רק ביום 8/8/05 ניתן טופס 4 לבניין בו נמצאת הדירה. החברה טוענת כי במועד זה היתה הדירה מוכנה למסירת החזקה, אלא שדומה כי עיון קפדני אפילו בסיכומי החברה מלמד כי גם החברה מאשרת שמצבה הפיזי של הדירה באותה עת לא אפשר את המסירה. די לראות לעניין זה את דברי מנהל החברה, מר יורם ישר, בעדותו לפיהם "ברמה העקרונית" נכון שעד שמר ויזנר רכש את הדירה היא לא היתה מוכנה ובין היתר היו בה חוטי חשמל חשופים, לא היה מטבח, ובחלק מהמקומות לא הותקנו אסלות וברזים (עמ' 44 ש' 20-23). בסיכומיה מנסה החברה לטשטש עניין זה ולטעון כי המועד בו ניתן למבנה טופס 4 הוא בגדר המועד הקובע למסירת חזקה. דין הטענה להידחות, משום שטופס 4 הוא תנאי הכרחי אך לא מספיק למסירת חזקה. כאשר ועדה מקומית לתכנון ובניה מנפיקה טופס 4 למבנה חדש משמעות הדבר היא רק שמותר לחברו לתשתיות, ועד אז אסור לאכלסו. טופס 4 אינו אישור כי כל אחת מהדירות שבמבנה החדש מוכנה למסירת חזקה, ואינו מתיימר להיות אישור כזה. בסיכומי החברה נטען כי נותרו להשלמה רק דברים ש"עם מעט רצון טוב" ניתן היה להסדירם במהירות. מדובר בטיעון מקומם: על הדירה להיות מוכנה למסירת חזקה במועד שהוסכם, ועל החברה לקיים חיוב חוזי זה שנטלה על עצמה גם מבלי שיידרש לשם כך "רצון טוב" כלשהו מצד הרוכשים. חובתה של החברה על פי החוזה היא לגרום לכך שהדירה תהיה ראויה למגורים במועד, ואם היא עושה כן אין בכך משום גילוי של "רצון טוב" כלשהו  מצידה אלא רק משום עמידה נאותה בחיוביה החוזיים. נושא אחר השנוי במחלוקת בין הצדדים בהקשר זה נוגע לשינויים שהוסכמו בנספח ד' לחוזה. החברה טוענת כי לא קיבלה תכנית שינויים מהתובעים אלא באיחור גדול ולאחר המועד שבו היתה החזקה אמורה להימסר למרות שהתריעה על כך. התובעים טוענים כי בעצתו של מנהל החברה לא פנו תחילה לאדריכלית שתכין תכנית שינויים אלא סיירו בדירה יחד עם מנהל החברה שסימן על גבי הקירות את המקומות שבהם יש לבצע את השינויים. נקודת מחלוקת נוספת נוגעת לכך שהתובעים טוענים כי ההסכמה בין הצדדים היתה שהם יבחרו אביזרי סניטציה לפי טעמם ורצונם והחברה תרכוש ותתקין אותם על חשבונה, אולם לטענתם החברה דרשה כי האביזרים יירכשו רק אצל ספק או ספקים המוכרים לה בעיר רחובות. בעניינים אלה אין בידי לקבל עמדת התובעים, ובעניין האחרון גם עמדת החברה אינה מקובלת עליי. בכל הנוגע לתכנית השינויים, עובדה היא שבסופו של דבר נמסרה תכנית כזו על ידי התובעים לחברה, ועובדה היא שהדבר נעשה רק ביום 11/9/05, לאחר המועד שנועד למסירת החזקה ואף לאחר קבלת טופס 4. אשר לאביזרים, הרי פרשנותם של התובעים למוסכם בנספח ד' לחוזה הרכישה אינה סבירה מבחינה לשונית ומבחינה עניינית. לטעמי, הפירוש הנכון הוא שהתובעים יכולים לבחור את האביזרים אולם החברה יכולה לרכוש אותם, לאחר שהתובעים יודיעו לה על בחירתם, בכל מקום שתמצא לנכון. בכך שונה גישתי מגישת שני הצדדים גם יחד: החברה אינה רשאית להגביל את התובעים לחיפוש האביזרים בחנויות מסוימות או באזור מסוים בלבד, והם מצידם אינם יכולים לכפות עליה לרכוש את האבזור שבחרו בחנות מסוימת דווקא.

8. המסקנה המצטברת מהאמור לעיל היא ששני הצדדים לא קיימו את חוזה הרכישה על נספחיו באופן ראוי. החברה כלל לא הכינה את הדירה למסירת חזקה בנועד החוזי, גם אם נתעלם מאותן עבודות שלגביהן המתינה להוראות התובעים לגבי שינויים ובחירת פריטי גימור; והתובעים מצידם "גררו רגליים" במה שנוגע אליהם והעלו דרישות החורגות ממה שהוסכם. על כן, אדון להלן בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה ובתביעה-שכנגד, במתכונתן העדכנית לאחר תיקונן.

רכיבי התביעה העיקרית (המתוקנת)

9. השבת סך השווה ל-15,000$ לפי שער יציג של 4.31 ש"ח לדולר, בגין שינויים ותוספות שסוכמו בנספח ד' לחוזה ההתקשרות שבין הצדדים אך לא בוצעו: אין חולק כי בנספח ד' לחוזה מפורטת שורה של שינויים ותוספות שהחברה התחייבה לבצע על חשבונה. בין הצדדים מחלוקות רבות בקשר לכך, אולם סבורני שאין כל צורך לדון ולהכריע באף אחת מהן. חוזה הרכישה שבין הצדדים קובע שהתמורה הכוללת עבור הדירה, לרבות השינויים והתוספות שבנספח ד', תעמוד על סך השווה ל- 290,000$. החוזה אינו תומך בטענה שמחיר הדירה ללא השינויים והתוספות הנ"ל עומד על 275,000$ וכי ההפרש בסך 15,000$ נובע מאותם שינויים ותוספות. סכומים שעלו במהלך משא ומתן אינם מוכיחים דבר. בנוסף (וזהו העיקר), במסגרת פסק הדין החלקי קיבלו התובעים החזר של הסכומים ששילמו בפועל עבור הדירה ללא כל הפרדה בין מה ששולם עבור השינויים והתוספות (ככל שאכן ניתן להפריד את התמורה באופן של זקיפת סכום מוגדר לשינויים ותוספות) לבין מה ששולם מתוך התמורה ה"בסיסית" עבור הדירה; כל זאת בהפחתת סכום שהוסכם מראש במסגרת פסק הדין החלקי והפשרה החלקית שעל-פיה ניתן פסק הדין החלקי. ממילא אין לומר כי גם לו ניתן היה לזקוף את הסכום של 15,000$ לתוספות ולשינויים (זקיפה שאין לה עיגון בחוזה), וגם לו היה עלי לקבוע כי אלה לא בוצעו כלל וכי מדובר בהפרה מצד הנתבעת, עדיין לא מצאתי שנגרם לתובעים הפסד או נזק בסכום זה מאחר וממילא הושב להם מה ששילמו. על כן דין חלק זה של התביעה להידחות.

10. השבת סך השווה ל-15,000$ שהוא בגדר פיצוי ששולם לנתבעת במסגרת ביטול חוזה הרכישה המקורי ועל פי הסכם הפשרה החלקי ופסק הדין שבעקבותיו: לפי פסק הדין החלקי, היה על התובעים לגרום למכירת הדירה לצד שלישי תוך פרק זמן נתון, ואם לא יעלה הדבר בידם עליהם לשלם פיצוי לחברה. כעניין שבעובדה, הדירה לא נמכרה לצד השלישי תוך פרק הזמן המוסכם אלא רק לאחריו, והסך של 15,000$ הוא סכום ששולם על ידי התובעים לחברה במעמד ביטול החוזה שבין הצדדים במסגרת המהלך של מכירת הדירה לצד שלישי. התובעים טוענים כי הגורם לכך שמכירת הדירה לא התבצעה במהלך התקופה המוסכמת (ולכן נאלצו לשלם את הפיצוי האמור) הוא הפרה מצד החברה של התחייבויות שקיבלה על עצמה במסגרת פסק הדין החלקי, התחייבויות שביצוען נועד לאפשר מציאת רוכש לדירה בהקדם האפשרי. המחדל העיקרי המיוחס לחברה בהקשר זה הוא איחור בהתקנת המדרגות (זמניות וקבועות), אשר פסק הדין החלקי הורה לחברה להתקינן במועדים מוגדרים. למרות ניסיונות (מביכים, יש לומר) מצד מר ישר (מנהל החברה) לטשטש את העובדות והתאריכים, ניתן לקבוע כממצא שבעובדה שהמדרגות - הן הזמניות והן הקבועות - הותקנו באיחור על ידי החברה. השאלה כעת היא האם הוכיחו התובעים שאיחור זה, או כל הפרה נטענת אחרת מצד החברה של פסק הדין החלקי ככל שהיתה כזו, הם שגרמו לכך שלא נמצא רוכש חלופי לדירה תוך פרק הזמן שלפי הסכם הפשרה החלקי היה בו כדי להביא לכך שלא יידרשו לשאת בתשלום פיצוי לחברה. חוששני שבכך כשלו התובעים. כאשר נתבע פיצוי על נזק שנגרם מחמת הפרת חיוב, על התובע להוכיח לא רק את ההפרה אלא גם את העובדה שהנזק הנטען נגרם מחמת ההפרה, כלומר קיומו של קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין ההפרה לנזק. התנאי הראשון (ההכרחי אך לא מספיק) לקיומו של קשר סיבתי עובדתי הוא שההפרה היתה "תנאי בלעדיו אין" לקרות הנזק. לשון אחר: על התובעים היה להוכיח, כדרישה ראשונית לקיומו של קשר סיבתי בין ההפרה הנטענת לנזק (איחור במציאת רוכש ועקב כך חובה לשלם פיצוי מוסכם) כי לו הותקנו המדרגות במועדים שנקבעו לכך בהסכם הפשרה החלקי (ובפסק הדין החלקי שניתן על פיו), היה אכן נמצא רוכש חלופי לדירה במועד כזה שלא היה מקים חבות שלהם לשלם לחברה את הסכום ששילמו. זאת לא הוכיחו. לא הובא לעדות מטעמם אפילו אדם אחד שהתעניין ברכישת הדירה על מנת להוכיח מתי פנה, מה ראו עיניו ומדוע לא החליט לרכשה. זאת למרות שהתובעים ידעו היטב מרגע השגת הסדר הפשרה החלקי ומתן תוקף של פסק דין חלקי להסדר זה שהזמן פועל לרעתם וכי אם מציאת רוכש תתעכב מעבר למועד מסוים יהיה הדבר כרוך בהפסד כספי עבורם, ולמרות שבתם, שהיתה עדה מטעמם, העידה כי בידיה נמצאים עדיין פרטים של לפחות כמה מהאנשים שהתעניינו ברכישת הדירה. גם הרוכש שנמצא, מר ויזנר, שהובא לעדות מטעם החברה דווקא, לא נשאל כאשר נחקר על ידי התובעים אף אחת מהשאלות שלהלן, שתשובתו עליהן היתה עשויה ללמד אולי לפחות האם היתה אפשרות שהוא עצמו ירכוש את הדירה במועד מוקדם מזה שבו עשה כן בפועל ומה היו הסיבות לעיכוב ברכישה ככל שהיה כזה: מתי נודע לו לראשונה על כך שהדירה מוצעת למכירה; מתי לראשונה ביקש לראותה ומתי עשה כן בפועל; מה היה מצב הדירה בעת שראה אותה לראשונה, ומה - אם בכלל - הפריע לו; מה היה משך הזמן מאז ביקורו הראשון בדירה עד לכריתת חוזה הרכישה עמו, ומה התרחש במהלך פער הזמנים הזה; וכיוצא באלה שאלות. עדות התובעים עצמם ועדותה של בתם אינן מספיקות כדי להוכיח כי היו אלה מחדלים והפרות של החברה אשר גרמו, קודם-כל כעניין שבעובדה, לכך שמציאת רוכש חלופי התעכבה כפי שהתעכבה. זאת לאור הוראת סעיף 54(2) לפקודת הראיות, ומחמת הכלל בדבר אי הבאת ראיה רלבנטית ללא הסבר סביר. נמצא שלא הוכח קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין ההפרות המיוחסות לחברה, לרבות האיחור בהתקנת המדרגות שלטעמי הוכח, לבין העובדה שמכירת הדירה לרוכש חלופי יצאה לפועל במועד בו היתה כבר החברה זכאית לפיצוי מהתובעים לפי הוראות הסכם הפשרה החלקי ופסק הדין החלקי שניתן על פיו. על כן דין חלק זה של התביעה להידחות.

11. סך השווה ל-43,500$ בגין ירידת ערך הדירה עקב העובדה שהיא כללה 4 חדרים במקום 5, כפי שנכתב בחוזה: זהו רכיב שלא רק שהיה על התובעים למחוק כליל מהתביעה המתוקנת, אלא שלפי עדות התובע עצמו אף התברר כי גם בתביעה המקורית לא היה לו מקום. אכן, בחוזה הרכישה הוגדרה הדירה כדירה בת 5 חדרים (בתוספת מרתף) ובפועל הדירה חולקה לארבעה חדרים בלבד (בתוספת מרתף) ללא שינוי בשטח הכולל של הדירה; אולם התובע 1, מר גולן, הודה מעל דוכן העדים כי לכל הפחות התובעים "לא התנגדו", כלשונו, לכך שהדירה תחולק לארבעה חדרים בלבד במקום לחמישה חדרים כפי שתוכננה במקור, משום שלא היה להם צורך בחדרים כה רבים ו"לא היה אכפת לנו" (כך!) - עמ' 24 ש' 5-10 לפרוטוקול. דברים אלה הם הודאת בעל דין בכך שמדובר לא ב"ירידת ערך" המזכה בפיצוי אלא בשינוי החלוקה הפנימית שנעשה בהסכמת התובעים, הסכמה שניתנה לשיטת התובע דווקא משום שמבחינת התובעים לא היה בשינוי זה כדי לגרוע מערך הדירה עבורם. על רקע זה ברור מדוע לא היה מקום לתבוע סכום כלשהו בגין נושא מספר החדרים מלכתחילה. אמנם התובעים טוענים כי לפי חוות דעתו של המומחה מטעמם הדירה מלכתחילה אינה יכולה להיות בת 5 חדרים מפני ששטחה אינה עומד בתקן הנדרש לכך, אולם לא רק שהדירה היתה במצב מתקדם בעת כריתת חוזה הרכישה המקורי, אלא שאין חולק שאדריכלית מטעם התובעים היתה מעורבת בתכנון פרטי הגימור לאחר הרכישה. חזקה שאדריכלית יודעת מהו השטח התקני של חדר, ומכאן שלכל הפחות בעת שהיא החלה לטפל בתכנון פרטי הגימור כבר היו התובעים לכל הפחות יכולים לדעת מפיה כי מלכתחילה אין הדירה יכולה להיות בת יותר מארבעה חדרים (אם אכן כך הוא). הם לא העלו כל טענה בנדון טרם פרוץ הסכסוך, וגם לטענתם לא בשל עניין זה ביטלו (אם אמנם אכן ביטלו) את חוזה הרכישה המקורי. הם הסכימו לשלם את התמורה כפי שנקבעה בחוזה. הם גם הסכימו שהדירה תהיה בת 4 חדרים אף שבחוזה נכתב שהיא בת 5 חדרים, והודו שהעניין כלל "לא היה אכפת" להם. אם לא די בכל אלה, הרי שבעדותו אמר המומחה מטעם התובעים (בניגוד גמור לטענתם) כי "נראה לו" שלאור שטחה וצורתה הכוללת של הדירה היא יכולה להיות בת 5 חדרים, וכי "לא התעמק" בנושא (עמ' 17 ש' 13-15). דברים אלה נעלמו כלא היו מסיכומי התובעים. בנסיבות אלה לא ניתן לומר שמגיע להם פיצוי כלשהו.

12. נימוק נוסף המצדיק אף הוא את דחיית חלק זה של התביעה הוא כי ממילא, משהדירה נמכר לצד שלישי והתובעים קיבלו חזרה את ששילמו, לא נגרם להם כל נזק של "ירידת ערך" - בין מהטעם של מספר החדרים בדירה ובין מכל טעם אחר.